Lorsqu’une personne détient un bien immobilier, elle se demande toujours sur la manière de faciliter la transmission aux enfants, tout en minimisant les dépenses de ces derniers, notamment en termes d’impôt.
Le démembrement de propriété peut être la meilleure alternative, que ce soit dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Elle permet aussi d’optimiser votre fiscalité patrimoniale. Explications.
Comprendre le fonctionnement du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété sépare un bien en deux : usufruit et nue-propriété. Le premier permet au détenteur d’utiliser le bien jusqu’à son décès et par la même occasion d’encaisser les revenus associés. Le nu-propriétaire, quant à lui, possède le droit de détenir le bien, ou abusus. En revanche, il ne perçoit pas les fruits du bien pendant toute la durée du démembrement. Il est à noter que les parties concernées devront faire un accord commun pour la cession de la pleine propriété.
Lorsque l’usufruitier décède, le bien en question revient de droit au nu-propriétaire. Ce dernier peut en faire ce qu’il veut : vente, location, occupation, etc. Il est important de souligner qu’un démembrement sur un contrat d’assurance vie ou un compte titres peut aussi se faire.
Les avantages fiscaux du démembrement de propriété
Lors d’une succession
Le démembrement de propriété est souvent sollicité dans le cadre d’une succession. Pour protéger son conjoint, le défunt choisit de lui léguer l’usufruit d’un bien immobilier par testament. Ses enfants, eux, détiennent toujours la nue-propriété et récupèrent la pleine propriété seulement au décès de l’autre parent. Il est à noter que la valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier lors du démembrement.
Dans ce genre de cas, l’imposition est partagée entre le conjoint usufruitier et les nus-propriétaires. Il faudra alors que l’usufruitier déclare à l’IFI la valeur de son usufruit et non celle du bien en pleine propriété. Une règle en vigueur depuis 2018.
Lors d’une donation
Le démembrement peut aussi être utilisé dans le cadre d’une donation de parent à enfant. Vous pouvez alors donner un montant de 100 000 euros tous les 15 ans à ce dernier, et ce, sans payer les droits de donation. Pour un couple avec deux enfants, la somme s’élève à 400 000 euros.
Ce type de donation est intéressant puisque les droits de donation sont calculés sur la nue-propriété uniquement. Or, celle-ci varie également selon l’âge du donateur au moment de la donation. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient aux enfants. Et ils n’auront aucun droit à régler.
Vous avez aussi la possibilité d’aider un proche en faisant une donation temporaire d’usufruit. La durée de la transmission des revenus ou de la jouissance du bien s’élève à 10 ans. Le calcul des droits de mutation est basé sur le taux de 23 % de la valeur en pleine propriété.
