Les frais de notaire applicables pour l’achat d’un EHPAD

Pour percevoir des revenus locatifs attractifs, l’idéal serait d’investir dans une chambre EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Quoi qu’il en soit, il faut retenir qu’un tel investissement nécessite l’intervention d’un notaire immobilier dans l’investissement EHPAD. Quels sont les frais de notaires applicables pour l’achat d’une chambre EHPAD ?

De quoi sont composés les frais de notaire ?

En général, les frais de notaire sont composés d’impôts, de droits de mutation (taxe), d’honoraires du notaire et de débours. Une grande partie des frais de notaire sont prélevés par l’État. Depuis le 1er mai 2016, la tarification des frais de notaire a été améliorée.

Concrètement, la loi Macron stipule que la rémunération du juriste (officier public) est plafonnée à 10 % du prix d’acquisition du bien immobilier locatif. L’acquéreur pourra d’ailleurs profiter d’une remise de 10 % à hauteur de 10 % sur les honoraires du notaire à condition de réaliser des versements supérieurs à 150 000 €.

Quid des frais de notaire dans un EHPAD ancien ?

Un acquéreur qui a choisi d’investir dans une chambre EHPAD dans l’ancien (livrée depuis plus de 5 ans) est obligé de payer des frais de notaire « pleins ». En clair, en plus du prix d’achat du bien immobilier, des taxes et des impôts appelés droits d’enregistrement ou droit de mutation, qui sont versés à l’État ou à des collectivités locales, s’appliquent à un achat EHPAD. Ceux-ci peuvent aller de 5,09 % à 5,80 % de la valeur de la chambre. Sans oublier les débours, la contribution de sécurité immobilière ainsi que les émoluments du notaire.

Réduire les frais de notaire en investissant dans un EHPAD neuf

Pour échapper aux frais « pleins » d’un investissement en EHPAD ancien, l’idéal serait d’acheter une chambre EHPAD neuve. C’est en effet la meilleure solution permettant de réduire les frais de notaire. D’un point de vue concret, les frais de notaire réduits (FNR) ne concernent que l’achat d’un bien immobilier en VEFA (vente en l’état future d’achèvement), y compris les EHPAD neufs.

Les droits de mutation sont réduits à la taxe de publicité foncière à hauteur de 0,70 % de la valeur HT. En d’autres termes, le coût d’acquisition d’une chambre EHPAD dans l’ancien est plus élevé par rapport à celui d’un EHPAD neuf. Les émoluments du notaire sont par contre identiques à ceux de l’ancien.

Comment sont calculés les émoluments du notaire ?

Il n’existe pas de mode de calcul des émoluments du notaire dans le cadre d’un investissement EHPAD. En général, les émoluments du notaire sont réglementés par le décret n° 78-262 du 8 mars 1978. Normalement, ils doivent être identiques pour chaque notaire de France et ils sont fixés et déterminés à l’avance.

Toutefois, il est toujours possible de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Quoi qu’il en soit, les émoluments du notaire ne sont pas négociables ; seules les prestations de conseils d’un notaire peuvent être négociées, car elles ne sont pas règlementées.

Est-ce qu’il est possible d’investir en EHPAD occasion et bénéficier de frais de notaires réduits ?

Il est possible de bénéficier de frais de notaire réduits en investissant dans des EHPAD, des maisons de retraite médicalisées, des résidences seniors, des résidences étudiantes, des résidences affaires ou des résidences de tourisme, car celles-ci sont toutes soumises à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) de 20 % sur le prix d’acquisition. C’est aussi valable pour l’investissement en EHPAD occasion si la chambre a été revendue pour la première fois.

Cette revente doit toutefois intervenir dans les 5 ans suivant l’achèvement de la chambre destinée à la location pour bénéficier des FNR à hauteur de 3 % de la valeur de l’investissement. Sinon, l’acquéreur ne pourra pas échapper aux frais de notaire « pleins ».